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違反建築物を是正・増築し、収益面積を最大化(仮称)千駄ヶ谷3丁目ビル再生計画

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PROBLEM

<「先天的実態違反建築」に立ち向かう> < 再生コストに見合う収益面積の確保>

違反建築は大きく3つの要素に分けて考えることが出来る。 1つ目は「手続き違反」で、建物が規定に合っているかどうかに関わらず、申請が必要な建築行為を無届で行った時点で違反となる。例えば未申請の増築がなされた建物であっても、集団規定をはじめ各種規定は満たして設計されており実態的な違反がない、といったケースも考えられる。 2つ目は「後天的実態違反」で、一度法令を満たした形で建った後に、増築などの工事が行われて実態的な違反が生じているものである。このケースでは、後から行った工事の部分を復旧して適正状態に戻せば、その後の確認申請等のハードルは比較的低いことが多い。 そして3つ目が本物件にも当てはまる「先天的実態違反」である。 これは新築された当初から違反建築となっているケースで、是正するにも適正状態に「戻す」ことにならないため、行政手続き上非常にハードルが高くなることが多い。 本物件では、確認申請時の計画から平面形状が異なるため建蔽率制限を超過し、さらに階高が高くつくられていたため日影制限にも違反した状態だった。 さらに、事業として成立させるためには収益面積を増やす必要があったため、確認申請を行い増築することが求められた。

  • 規模:地上3階 地下1階
  • 築年数:昭和57年
  • 構造形式:S造
  • 敷地面積:197.97
  • 延床面積:446.35㎡
  • 建築面積:---
  • 用途:事務所

SOLUTION

<「現行基準適合」という力わざ>

「先天的実態違反」に対し、最も厳しい「現行基準適合」となるように是正することで確認申請を可能にした。 最も厳しかった日影制限の違反に対しては、最上階である4階と3階の一部を減築することで適合させた。 3階は北側に向かって下がるボリュームとする必要があったが、構造上の安全性のために、既存躯体は切断せずに残し、そのフレームのに日影規制に適合するボリュームを立ち上げた。 さらに、既存の構造を現行基準に適合させることは非常にハードルが高いものだが、構造調査により溶接部含めた検査を行い、新築当時の基準での構造計算、現行基準での構造計算、さらに耐震診断により安全性を示すことで、今回の確認申請が可能となった。

RESULT

<不動産価値の高い地上階を増築し検査済証を取得> < 減築を空間の豊かさに結びつける>

最上階の既存躯体を残しながら減築することにより、既存建物のボリュームが輪郭として残る外部空間がうまれた。 建蔽率の調整のため減築したことですべてのフロアにバルコニーが付属する形となり、オフィスとして良好な環境をつくり出している。 地上階部分は確認申請上は地下1階の扱いとなっており、建築面積の算定対象外となるため、路面部分の増築が可能となっている。これにより、不動産価値の高い地上階の面積を大きく増やすことが出来た。

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